[概要]针对房地产成本掌控和管理涉及内容，做到了非常简单的阐述，明确提出了成本管控的策略，分享给行业人员参照。首先，举例分析了房地产成本的构成。
其次，阐述了当前房地产成本管控不存在的问题。最后，明确提出了房地产成本管控策略。对于房地产开发商来言，作好成本的把触研究，明确提出有效地的管控方法，确保自身的效益，具有最重要的意义。[关键词]房地产；成本掌控；成本构成；土地费用现阶段，我国经济发展呈现出新的特点，反映在产业结构和技术创新方面。
其中，产业结构呈现渐趋合理化特点，产业的发展早已仍然是以壮烈牺牲资源环境为代价，房地产企业要改变研发理念，大力应付产业结构调整带给的挑战。在技术创新方面，必需要大力投放，不断创新，强化自身的核心竞争力。1房地产成本的构成依据核算展开区分，房地产成本还包括研发直接费用、研发间接酬劳，或者为开发成本以及研发费用。其中，开发成本的构成，还包括土地研发费用和前期工程费用等。
研发费用的构成，还包括管理费用和财务费用等。实例分析：X开发商手中的一个工程项目，总建筑面积大约为157349m2，还包括住宅工程和商铺以及不会所，面积分别为135049m2、5300m2、17000m2。研发的住宅全部销售；商铺全部用作租赁；不会所自主经营。此研发项目总计投资70794万元，所含70644万元的研发建设投资。
研发建设投资主要还包括研发产品成本以及自营固定资产，分别为65644万元和5000万元。研发的会所投放运营时，必须投放150万元。
项目完结后重复使用交还，即38年后。若项目只有出租部分，没自营部分，则投资额为65644万元。对房地产开发项目的成本费用包含展开细化，明确如下：①土地费用。在估计时，牵涉到到土地使用权出让金、土地接管及征地移往补偿费、土地转让费等。
②前期工程费用。③基础设施建设费用。
④建筑安装工程费用等。2新形势下房地产成本掌控与管理问题分析2.1成本掌控方法不合理。
对于房地产企业来说，实施内部掌控，要制订完备的成本掌控方案。比如从影响项目研发成与败的因素考虑到，项目研发前必需作好研发项目的全面实地考察。
若盲目投资，不易经常出现各类问题，比如研发的项目不合乎区域居民消费水平，影响将来产品的销售，进而使得企业经营告终。在新形势下，房地产行业发展，渐渐朝向清细化和流程化。
因此为构建成本的有效地把触，要融合区域实际，制订合理的研发方案，将成本掌控在合理范围内，进而构建效益最大化。2.2缺少成本掌控意识。
财务管理部门作为房地产企业研发资金掌控和防止研发风险的部门，充分发挥着最重要的起到。编成的财务报告，是企业业务运营和发展的重要依据，为开发成本的掌控，获取适当的依据。
不过从当前企业实际来说，分解的财务报告具备延后性，使得编成的成本方案脱离实际，减少了投资成本，给企业造成了相当大的损失。总的来说，财务人员要具备较强的成本掌控意识，作好财务报告质量的把触，确保成本掌控方案编成的质量。
2.3成本掌控机制不完备。对于房地产企业来说，完备内部的组织机构，对提升工作效率，具有大力的起到。
企业要融合自身实际情况，重新组建审核机构和执行机构等，强化机构之间的联系，强化彼此之间的合作，促成成本控制目标的高效已完成。在明确实践中，充分发挥审核机构的起到，将审计工作和房地产项目研发全过程互相融合，构建对成本掌控的全面把触。
然而多数企业的成本掌控机制过于完备，没结合实际，进而无法充分发挥成本掌控的起到[1]。3新形势下房地产成本掌控与管理策略3.1确认科目合理分项。
对于房地产企业来说，为增强成本的掌控，要从分项环节应从，作好严苛的把触。通过合理区分成本项目，具体项目的成本结构，进而作好精细分析，采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的实际抵达，按照管理拒绝，自由选择成本项，并且要全面落实明细核算。
需注意的是，确认成本项目的环节，要掌控成本项目的数量，对再次发生次数很少或者单笔费用，要仅次于程度上展开拆分。比如，设施的费用支出，通过设置设施费用科目展开核算。对某些金额相当大，并且持续再次发生的费用，要通过设置独立国家的科目展开核算，比如土地费用。若为施作合约，必需要依据合约内容，展开明细核算，进而掌控工程进度和工程款缴纳情况，为后期收支工作获取适当的依据。
3.2强化间接费用核算。从房地产企业角度来说，间接费用还包括财务费用和管理费用等。按照涉及规定，上述费用皆为期间费用，必需要算入当期损益。
如此一来，则难以达到用料性原则。以项目贷款利息和前期销售费用为事例，数额相当大，而且收益对象明确，对销售收益对象，将其划归损益类科目展开核算，则不会导致虚增利润的情况，无法体现实际经营情况。因此，对于此类费用，要视作资本性支出展开核算。
将销售费用，在递延资产科目，设置明确的子科目，展开专门核算。对贷款利息，要视为开发成本，作为成本构成展开适当的核算[2]。3.3完备研发项目完工收支。
从房地产成本核算角度来说，是通过计算出来项目研发总成本和销售成本，进而取得经营利润。就当前房地产开发企业实际来说，不存在着侧重工程决算忽视项目收支的问题。
毕竟，工程决算是在完工后积极开展，具备显著的时间性特点，并且牵涉到到工程款缴纳，不可以延后。忽略项目收支受到各类因素的影响，则不会大大推迟，比如某些竣工验收与设施设施没有已完成，影响着开发进度，进而影响着项目收支。在明确实践中，要侧重对研发项目的完工收支。
针对影响项目收支的各类因素，从项目研发的全过程应从，采行针对性把触措施，仅次于程度上确保完工收支的高效积极开展。3.4采行全过程管控方法。
在项目研发的整个过程中，都必须作好成本把触工作。具体措施如下：1）投资决策阶段。一方面，要侧重人才的引入。
通过聘用的方式，引入成本掌控人才，确保投资决策的科学性和合理性，进而构建对成本的有效地把触。另一方面，要大力重新组建掌控机构。充分发挥机构的起到，作好可行性研究，进而确保项目投资的合理性。
必须留意的是，机构人员的构成要还包括技术人员和市场专家等。2）设计阶段。一方面，引进竞争机制，同时实行设计招投标制度，减少项目成本，同时确保设计方案与图纸的质量。另一方面，侧重技术经济性分析。
从设计实际来说，为经济和技术对立统一的过程，所以要从多个方案中替代性方案，并且要作好经济分析工作，保证产品的经济性和合理性。以确保项目的质量和安全性为前提，通过优化材料性能拒绝以及施工技术拒绝等方式，减少项目成本。3）招投标阶段。
在此环节，要侧重合约管理，充分利用合约签定的机会，通过完备合同条款，作好常见问题的防治和把触，比如材料价格变动等。4）施工阶段。项目施工阶段，是成本把控的关键环节，要从影响成本的因素抵达，采行优化施工作业方法和强化员工节约意识等措施，仅次于程度上确保项目研发的成本[3]。3.5采行动态化管控的方式。
在项目运营的全过程，采行动态化管控模式，调动涉及人员主动参予项目成本的管控。糅合行业标杆企业的作法，容许项目涉及人员展开股份参予，进而增加项目运营的风险，及时请示无法掌控的成本，由涉及部门和人员负责管理，进而强化工作人员的参予积极性，使其需要主动肩负起成本管控的任务。为确保成本掌控工作实施到明确，建议重新组建成本考核小组，负责管理项目成本掌控以及管理部门制度的成本任务已完成情况的考核工作，对房地产企业以及项目部的成本管控效果以及成本掌控继续执行情况，展开全面的评估。
对考核所取得的结果，及时请示给有关部门，采取相应的措施，及时缺失成本掌控的严重不足，提升成本掌控的水平。基于成本掌控实际情况，作好成本优化工作。掌控成本，对于房地产开发建设，是一项系统工程，须要作好成本管控的设计。
项目的建设，必须依赖设计图纸的指导。如果设计方案不存在着问题，则不会影响着后期的成本管控。
因此，在设计阶段，要实行限额设计，制订适当的成本指标，利用先进设备的技术手段，构建对成本的节约，构建耗资的有效地把触，确保工程的质量[4]。4结语综上所述，在当前的形势下，房地产开发企业必需要不断创新成本的管控方式和方法。明确实践中，要融合当前不存在的管控严重不足和管理机制不完备等问题，采取相应的完备措施，提升成本管控水平。通过采行系列措施，确保项目成本控制目标的构建。
参考文献[1]许田中.房地产成本掌控的引人注目问题及成本的精细化管理[J].会计师,2014(24):51-52.[2]王立东.基于目标管理的房地产企业项目成本掌控研究[D].天津大学,2016.[3]董宝龙.绿城公司雀榕园房地产项目成本掌控研究[D].吉林大学,2017.[4]胡风雨,吴翠花.基于ISM的房地产开发成本掌控影响因素分析[J].价值工程,2013,32(02):154-156..。
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